PPE et participation aux frais de travaux
Je suis propriétaire d’un appartement dans une propriété par étages. J’aurais voulu savoir si un co-propriétaire est tenu de participer aux frais qui ne peuvent être qualifiés d’entretien et de réparations, mais qualifiés de travaux d’amélioration, si ces derniers ont été approuvés par la majorité en assemblée générale (Frédéric F., de Lancy).
La loi distingue trois types de travaux dans une PPE
Dans le cadre d’une PPE, la loi distingue trois types de travaux : les travaux nécessaires, les travaux utiles, et les travaux dits somptuaires. La loi définit les travaux nécessaires comme des travaux d’entretien, de réparation et de réfection qu’exige le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose. Les travaux utiles sont des travaux destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité, tandis que les travaux dits somptuaires sont des travaux visant exclusivement à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé.
Il est donc difficile à dire si les travaux d’« amélioration », sans autre précision, décrits par notre lecteur sont des travaux utiles ou somptuaires. A priori, s’ils peuvent avoir une utilité objective, ils devraient être considérés comme des travaux utiles.
Types de travaux et prise de décision lors de l’assemblée de PPE
Ces distinctions sont prévues afin de savoir quelle majorité il sera nécessaire de réunir lors de l’assemblée de la PPE pour procéder aux travaux en question. En effet, pour des travaux nécessaires, la majorité simple suffit. Pour des travaux utiles, il convient de réunir la double majorité, tandis que des travaux somptuaires devraient, en principe, réunir l’unanimité des copropriétaires, bien qu’il existe quelques mécanismes pour la contourner.
Si l’on part du principe que les travaux décrits sont des travaux utiles, la double majorité sera nécessaire, c’est-à-dire qu’il faut à la fois réunir la majorité des millièmes (et donc au minimum 501 millièmes) et la majorité des propriétaires. Il faudra aussi obtenir l’accord impératif de l’éventuel propriétaire auquel les travaux causeraient une gêne notable et durable dans la jouissance ou l’utilisation de son bien.
Travaux et partage des coûts entre propriétaires
Dès lors que les majorités en question sont réunies, tous les propriétaires devront contribuer à payer ces travaux, à une exception près : si des modifications entraineraient pour l’un des copropriétaires des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, par exemple parce qu’elles seraient disproportionnées au regard de la valeur du bien dont il dispose, ces modifications ne peuvent être faites sans son consentement que si les autres propriétaires se chargent de ses frais.
Un tel cas est toutefois très rare dans la pratique.
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