Les servitudes personnelles: usufruit et droit d'habitation
Je suis propriétaire d’un appartement et marié avec trois enfants. Que puis-je mettre en place, pour qu’après mon décès, mon épouse puisse continuer à résider dans ce logement? (René Z., Confignon)
Pour garantir à son conjoint le droit de résider dans le bien immobilier dont on est propriétaire, il est possible de lui accorder l’usage et la jouissance de ce bien par le biais de l’usufruit ou du droit d’habitation. Ces deux institutions juridiques sont très proches, le droit d’habitation étant régulé en partie par les mêmes dispositions légales que celles régissant l’usufruit.
L’usufruit peut s’appliquer à des biens mobiliers, des droits, un patrimoine ou des immeubles, ce dernier cas étant désigné sous le terme d’usufruit immobilier. Ce droit accorde, en principe, au bénéficiaire, appelé usufruitier, une jouissance complète et un droit d’usage total sur le bien. En revanche, le droit d’habitation, qui offre des prérogatives moindres par rapport à l’usufruit, se limite exclusivement au droit de résider dans le bien immobilier ou d’en occuper une partie.
Sur le plan juridique, ces deux droits sont des servitudes personnelles, intrinsèquement attachées à la personne de leur titulaire. En tant que droits strictement personnels, ils sont incessibles et ne se transmettent pas aux héritiers. Toutefois, contrairement à l’usufruit, dans le cadre duquel l’usage du bien peut être transféré à un tiers (l’usufruitier peut donc, sauf convention contraire, mettre le bien à bail), le droit d’habitation est de nature éminemment personnelle et ne peut, en aucun cas, être cédé à un tiers. Seul le bénéficiaire a donc la possibilité de résider dans le bien.
La constitution d’un droit d’usufruit ou d’un droit d’habitation peut résulter d’une convention (contrat, pacte successoral, testament) ou d’une situation prévue par la loi.
Cela étant, pour qu’un contrat constitutif d’usufruit ou de droit d’habitation sur un bien immobilier soit valide, il doit être rédigé sous forme authentique, c’est-à-dire sous acte notarié. De plus, afin que ce droit soit correctement constitué, il est nécessaire que le propriétaire en requière l’inscription au Registre foncier. En l’absence de cette inscription, malgré l’accord des parties, il ne prendra pas effet. Lorsque l’usufruit ou le droit d’habitation est contenu dans un testament ou un pacte successoral, il incombe aux héritiers d’en demander l’inscription.
Lorsque rien n’a été prévu dans une convention, le Code civil prévoit par ailleurs, à des conditions légales spécifiques, la possibilité, pour le conjoint survivant de demander, afin d’assurer le maintien de son niveau de vie, qu’un droit d’usufruit lui soit attribué sur l’immeuble où vit le couple.
Ainsi, votre épouse pourrait disposer d’un droit légal à la constitution d’un usufruit sans qu’il soit nécessaire de procéder à une quelconque démarche au préalable. Vous pouvez également prévoir, dans le cadre de dispositions testamentaires, que votre épouse bénéficiera d’un droit d’usufruit ou d’habitation sur l’appartement dont vous êtes propriétaire.
L’usufruitier est libre de modifier l’amé- nagement du bien immobilier selon ses désirs, à condition que cela n’altère pas la substance de l’immeuble. Il peut également choisir de ne pas résider dans le bien et a, en principe, le droit de le louer en totalité ou en partie. En revanche, le conjoint survivant qui a fait valoir son droit à la constitution d’un usufruit sur la propriété du conjoint décédé ne peut pas louer le bien, car la loi vise à permettre au conjoint survivant d’y résider personnellement. Tel est également le cas du bénéficiaire d’un droit d’habitation qui a la possession du bien, en a la gestion dans les limites de son obligation de l’entretenir et en a l’usage aux fins d’habitation exclusivement pour lui-même.
Séminaire Technique: Rénover aujourd’hui son patrimoine sous contrôle et en toute sécurité
CGI Conseils organise, conjointement avec l’APGCI, un séminaire dédié à la rénovation qui aura lieu le jeudi 12 septembre 2024 à la FER de Genève (98, rue de Saint-Jean), de 9h à 12h, dont le programme est le suivant:
- Rénovations énergétiques pour les bâtiments patrimoniaux par M. Patrick Mollard & Mme Noémie Sakkal Miville du Service des monuments et des sites
- Rénovations de surfaces commerciales: quels pièges éviter? par M. Diango Spironelli de DS atelier d’architecture SA
- Sécurité et inspections des chantiers: rappel des démarches à entreprendre par M. Nicolas Ungaro de l’Office des autorisations de construire
- Optimisation des chantiers sur le domaine public par M. Jérôme Conne & M. Daniel Gada de l’Office cantonal des transports - Réception et garantie : acteurs et procédures par M. Patrice Choudet de Transphère Consult SA
Renseignements et inscriptions sur https://www.cgiconseils.ch