Consignation du loyer
Je suis propriétaire d’un appartement à Lancy, qui est loué à un locataire qui se plaint de ne pas avoir de raccordement pour installer une machine à laver le linge. Il y a une buanderie dans l’immeuble de sorte que cela ne m’apparaît pas utile et que je ne veux pas faire cette modification. Il se plaint également du fait que l’ascenseur est régulièrement en panne et que cela constitue un défaut dès lors qu’il habite au 4e étage. Toutes les démarches ont été entreprises et l’ascenseur sera changé dans quelques jours. Maintenant, il me menace de consigner son loyer du mois de février, qu’il ne m’a pas encore payé. Le peut-il? Quelle sera la suite? (Alexis F., Veyrier)
La consignation de loyer est effectivement une possibilité pour le locataire. Toutefois, elle demande qu’un certain nombre de conditions soient remplies.
En effet, il faut d’abord que le bien loué soit entaché d’un défaut. Il faut que le bailleur ait été avisé de ce défaut, qu’un délai raisonnable lui ait été imparti pour y remédier et qu’il n’y ait pas procédé dans le délai imparti. Il faut aussi avoir menacé le bailleur de consigner le loyer. En outre, seuls les loyers non encore échus peuvent être consignés. Par ailleurs, toute consignation de loyer doit être suivie d’une action par-devant la Juridiction des baux et loyers, en validation de consignation, afin que des juges se penchent sur le bien-fondé de ladite consignation.
Dans le cas de notre lecteur, la menace de consignation de son locataire est entachée de plusieurs problèmes. En effet, comme indiqué, il faut qu’il existe un défaut de la chose louée. Or, le seul fait qu’il n’y ait pas de raccordement pour machine à laver dans un logement n’est pas constitutif d’un défaut, à moins qu’un tel raccordement ait été contractuellement prévu entre les parties, ce qui ne semble pas être le cas ici. Par contre, le fait que l’ascenseur soit régulièrement en panne pour un locataire qui habite dans un étage élevé peut être constitutif d’un défaut de la chose louée et faire l’objet d’une consignation pour autant que les conditions de la consignation de loyer soient réunies. Ce n’est pas le cas ici dès lors que notre lecteur nous indique que toutes les mesures ont été prises et que l’ascenseur sera changé prochainement.
En outre, le loyer du mois de février ne peut plus être consigné dès lors qu’il est déjà échu. Le locataire s’expose donc même à une résiliation de son contrat de bail – laquelle doit être précédée d’une mise en demeure – pour défaut de paiement de son loyer.
Enfin, si le locataire devait finalement consigner son loyer de mars, ce qu’il peut faire dès lors qu’il n’est pas échu, il devrait ensuite initier une procédure en validation de consignation, dans les 30 jours suivant l’échéance du loyer. Au vu du manque de réel défaut de la chose louée, cette procédure serait sans grand doute vouée à l’échec, et le ou les loyers consignés seraient alors libérés en faveur de la bailleresse.
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Conseils juridiques en droit immobilier
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