Tout comprendre sur les vices cachés
Fissures, moisissures et installations vétustes font partie du lot de «mauvaises surprises» auxquelles peut s’attendre un acheteur immobilier. Afin de s’en prémunir, voici ce qu’il faut retenir.
Rarissime, l’achat immobilier fait rêver les Suisses. Si seuls 36% d’entre eux parviennent à toucher du doigt l’accession à la propriété, ce doux fantasme peut néanmoins se transformer en cauchemar. En particulier à cause des vices cachés. Un mal méconnu, souvent négligé, et pourtant facile à éviter. Tour d’horizon de ses spécificités.
Qu’est-ce qu’un vice caché?
Dépôt de calcaire dans les conduites d’eau, fissure sur la façade, toit qui fuit, chauffage inutilisable, humidité dans la cave, pollution du sol... contrairement aux vices manifestes, les vices cachés sont difficiles à remarquer au premier coup d’œil. Ils se définissent comme étant des défauts qui rendent la chose impropre à l’usage ou qui diminuent tellement son usage que l’acquéreur l’aurait acheté à moindre prix s’il en avait eu connaissance. Différentes statistiques indiquent que 40% des acheteurs immobiliers suisses ne découvrent les contaminations et vices cachés qu’une fois installés dans leur nouvelle demeure. Ce qui implique bien souvent des frais de rénovation imprévus.
Quels sont les risques?
Selon leur ampleur, ces défauts peuvent alourdir considérablement le prix d’achat de la maison ou de l’appartement que l’on vient de s’offrir. Pour un bien existant, le vendeur exclut en général toute responsabilité en lien avec un éventuel défaut. Le contrat stipule que l’acheteur acquiert le bien dans l’état où il l’a vu lors de sa visite. Le vendeur n’est alors responsable que des défauts qu’il a intentionnellement dissimulés à l’acheteur (ex: un problème d’étanchéité de la toiture caché par de la peinture), et ce, durant dix ans. Or, dans les faits, il est très difficile d’en apporter la preuve devant un tribunal.
Pour un bien neuf, les constructeurs émettent des garanties (qu’il vaut mieux étudier soigneusement sous peine de ne pas pouvoir en profiter le moment venu). Si le contrat d’achat sur plan du bien ne précise rien, alors c’est le Code des obligations qui s’applique et l’entreprise est responsable des vices cachés pendant cinq ans. Pour les vices dissimulés frauduleusement, à nouveau le délai est de dix ans, bien qu’il faille réussir à le prouver.
Comment y échapper?
Si l’on n’est ni architecte, ni ingénieur, difficile de déceler sous les couches de peinture neuve, les fissures mettant en danger les structures porteuses. D’où l’importance de mandater une expertise avant de signer le contrat d’achat. Il s’agit notamment d’un constat de l’état de la structure porteuse, de la toiture, des finitions, des installations techniques et des aménagements extérieurs par un expert qui s’assurera de la bonne santé du bien. La liste des points à contrôler est longue et faire examiner son futur bien peut coûter environ entre 1000 et 2000 francs. Un investissement vite rentabilisé en cas de vices cachés décelés avant la signature du contrat.
Pour trouver un expert en construction indépendant, il faut s’assurer d’abord qu’il possède un diplôme, l’idéal étant qu’il fasse partie d’une chambre d’experts, et plutôt s’adresser aux associations professionnelles qui mettent à disposition des listes de membres. À l’image de l’Union Patronale des ingénieur-e-s et des architectes vaudois-es (UPIAV) ou encore de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA).
Mais encore?
On n’achète pas une maison comme on achète une boîte de chocolat. L’acheteur d’un bien doit veiller à chaque détail du contrat et passer le dossier à la loupe. Lorsque l’on achète sur plan, se contenter de descriptions vagues telles que «robinetterie suisse» ou de «parquet dans le salon», revient à acheter les yeux fermés. Les matériaux peuvent de ce fait être de très bonne qualité comme malheureuse- ment bas de gamme et, à terme, s’avérer défectueux. Pour un bien existant, à savoir que de nombreux contrats d’achat sont rédigés plutôt dans l’intérêt du vendeur. La vigilance est donc de mise.
Que faire en cas de détection d’un vice caché?
Dès qu’un vice caché est détecté, il faut immédiatement le notifier par voie recommandée en raison de la charge de preuve. En cas de vice caché avéré, trois solutions s’offrent à l’acheteur: demander réparation (le vendeur remédie au vice et paie), réclamer une réduction de prix (le vendeur réduit le prix d’achat de la moins-value) ou invoquer la rédhibition (le vendeur annule le contrat et restitue le prix d’achat, intérêts inclus).