SIPA surfe sur l'actionnariat participatif
Le «crowdfunding» immobilier ou financement collectif d’un immeuble est déjà connu de tous. Sipa Crowd Immo va plus loin avec du «crowd equity» ou actionnariat participatif. De quoi s’agit-il? Explications.
Le « crowdfunding » classique permet de financer collectivement un projet, un bien ou une société, par exemple. On peut donc acheter un immeuble de rendement à plusieurs et percevoir un pourcentage des revenus locatifs. Chez SIPA crowd immo, on applique ce modèle à une différence près : la société est déjà propriétaire de l’immeuble. On n’attend donc pas sur d’autres copropriétaires pour finaliser l’acquisition. On parle alors de « crowd equity », à savoir une prise de participation au capital d’une société qui a acquis un immeuble de rendement. Le processus est donc bien plus rapide. C’est aussi une sécurité supplémentaire. En effet, les projets immobiliers ont la fâcheuse tendance à se rallonger, car les oppositions augmentent et le nombre de permis de construire accordés a chuté de 12 %. Par ailleurs, cette manière d’investir dans la pierre et de faire du rendement immobilier plaît davantage que les placements bancaires peu compétitifs ou opaques. Elle attire également les particuliers vers le marché locatif, car l’investissement de base est accessible. Enfin, toutes les démarches peuvent se faire en ligne très rapidement, y compris la signature. Le point avec SIPA crowd immo, basée à Lausanne. La société fondée en 2020 sous l’impulsion de SIPA Group, a déjà vendu 13 projets en Suisse romande dont un dernier à Romont, pour un volume proche de 40 millions de francs.
Quelles contraintes pour l’investisseur ?
L’investissement minimum est de CHF 49'000 francs. La durée des scénarios d’investissement est de 5 ans. « Il y a très peu de contraintes, c’est justement l’avantage de ce modèle qui ne demande pas d’investissement en temps. On s’occupe de toutes les démarches administratives, juridiques et des relations hypothécaires. Ainsi, SIPA garantit l’hypothèque », résume Swen Grau, co-directeur de SIPA crowd immo. La société lausannoise recherche et acquiert un bien, fait son analyse technique et les rénovations, crée la société anonyme pour chaque bien, puis ouvre le projet aux investisseurs. Elle assure enfin le suivi, la recherche de locataires et le versement des dividendes.
Quel rendement attendre ?
Le rendement net annuel varie entre 4 et 7% et les dividendes sont répartis au prorata de l’investissement. « Nous déduisons des revenus locatifs, les charges (eau, frais d’entretien, de gérance, assurance), intérêt hypothécaire, marge de sécurité pour la vacance locative, honoraires de gestion, impôt sur les sociétés dans le canton de Vaud », énumère l’équipe de SIPA crowd immo lors d’un événement à Neuchâtel. Selon leurs calculs sur 5 ans, pour un investissement de CHF 52’500 francs avec un rendement net de 6.19%, une plus-value immobilière entre 1.5 et 4% par an et l’amortissement de minimum 1%, l’investisseur peut envisager un retour de plus de CHF 20’000 francs.
Puis-je céder mes actions avant le délai de 5 ans ?
Oui. Elles seront proposées en priorité aux actionnaires du même objet ou alors à l’ensemble de la communauté SIPA. « Mais plus on revend tôt, moins on gagne », signale Swen Grau. Il est aussi possible de vendre ses parts à un tiers, sauf si cela devait porter préjudice à SIPA. « Je n’ai pas encore vu ce scénario. Les actionnaires préfèrent ne pas se charger des questions administratives, note Armelle Peoc’h, Responsable administrative chez SIPA. En revanche, en cas de décès d’un actionnaire, les parts sont transmises dans la succession. »
Quelles sont les limites de ce modèle ?
Outre l’investissement minimal de CHF 49'000 francs, il faut être citoyen suisse ou titulaire de permis résidentiels B ou C ou ressortissant de l’UE ou de l’AELE. Si c’est une société qui investit, elle doit être domiciliée en Suisse. Le montant minimal est deux fois plus élevé que celui demandé par Foxstone et Imvesters qui pratiquent le crowdfunding immobilier en Suisse. « Nous préférons des projets avec un nombre d’actionnaires moins nombreux avec lesquels nous pouvons avoir un lien direct. Notre limite reste un montant raisonnable, tout en permettant d’effectuer un tri. »
Notre rapidité d'action est notre atout
Qui gère concrètement l’immeuble et prend les décisions pour celui-ci ?
La convention d’actionnaires détermine les relations et droits de chacun. Lors de l’assemblée générale, les actionnaires peuvent participer aux décisions majeures de la société en soumettant un point à l’ordre du jour. SIPA prend les décisions stratégiques pour valoriser l’immeuble. « Pour la gestion locative, nous travaillons avec la gérance immobilière Petignat & Amor Immobilier à Vevey pour l’ensemble des objets », précise la société d’investissement.
En quoi le modèle diffère-t-il d’autres investissements dans un fonds immobilier ?
Il est moins opaque et beaucoup plus rapide. En un mois, le projet peut être bouclé. « Un crowdfunding classique peut prendre de nombreux mois pour réunir tous les investisseurs. Le risque que le bien soit vendu existe. Grâce à nos partenaires-prestataires hypothécaires et notre communauté, nous prenons les devants. En 48 heures, nous pouvons faire une offre ferme pour acheter un objet, ce qui nous permet également de négocier le prix. Notre rapidité d’action est notre atout », explique Swen Grau.
Selon une étude de la Haute École de Lucerne, le « crowdfunding », tous types confondus, représentait 558 millions d’investissement en 2023 ; un chiffre toutefois en recul en Suisse. Sentez-vous une baisse de l’attrait ?
« Nous n’observons pas cette tendance chez SIPA, mais plutôt une accélération de notre modèle. A Saxon, toutes les parts d’un immeuble ont été vendues à notre communauté avant même d’ouvrir à la commercialisation », remarque Armelle Peoc’h de SIPA. La communauté compte 300 investisseurs, un chiffre en croissance. Déjà présente en Valais, Vaud et Fribourg, la société explore désormais des biens dans les cantons de Berne et Neuchâtel.