Rénovations: quid de la rentabilité économique?
Substitution du chauffage fossile, isolation supplémentaire ou encore installation de photovoltaïque... ces travaux désormais incontournables pour les propriétaires romands ont malgré tout un prix. Zoom sur les retombées financières qu’implique cette transition énergétique.
Devenu une rengaine à la mode, le rappel de nos objectifs (encore lointains) d’émissions nettes zéro en Suisse siffle constamment dans nos oreilles depuis quelque temps. En guise de refrain: le parc bâti et les 25% d’émissions de CO2 que le pays génère par sa faute. Une mélodie à la tonalité grave où se succèdent les fausses notes. Comme celle du taux de rénovation, crispé autour de 1% (au lieu des 2,5% prévus pour 2030 et 4% en 2050). Mais faire rimer durabilité avec rentabilité n’est pas toujours évident pour les propriétaires romands... alors le disque se raye et tourne en boucle. Une problématique abordée par le cabinet de conseil Wüest Partner, début mars, à l’occasion d’un webinaire dont voici ce qu’il fallait retenir.
Trois manières de rénover
Sachant qu’un bâtiment construit selon les normes actuelles émet deux fois moins de gaz à effet de serre qu’un bâtiment édifié en 1980 (la majorité du parc immobilier suisse), rénover ce dernier est aujourd’hui indispensable. Pour cela, trois mesures principales s’imposent aux propriétaires de biens.
Tout d’abord, la substitution d’un chauffage à combustible fossile (gaz ou mazout) par un système à énergie renouvelable (pompe à chaleur ou réseau de chauffage à distance). À noter que deux tiers des chauffages du pays fonctionnent pour l’heure grâce aux combustibles fossiles et que la Suisse romande figure parmi les plus mauvais élèves. L’isolation adéquate de l’enveloppe des bâtiments fait également partie des solutions à mettre en place, complétée par l’installation de photovoltaïque.
Des obligations à plusieurs vitesses
Du fait d’un fédéralisme spécifique à la Suisse, les règlementations incitant à la rénovation ne laissent guère plus le choix aux propriétaires que d’agir. Mais malgré ce modèle commun fixant un cadre général (révision de la loi fédérale sur l’énergie en 2017, loi révisée sur le CO2 en 2022, loi Climat et Innovation votée en juin 2023, etc.), le niveau d’exigences varie fortement d’un canton à l’autre.
Une étendue particulièrement visible avec les chauffages en fin de vie. Si dans certains cantons la loi exige que le chauffage soit remplacé par un système dont le vecteur énergétique est 100% renouvelable (à Genève notamment), d’autres se contentent du minimum imposé par le MoPEC (modèle de prescription des cantons), à savoir 10% d’énergie renouvelable. Même constat du côté des subventions, où l’on remarque que 65’000 francs sont octroyés par le Valais pour l’intégration d’une pompe à chaleur et d’une installation photovoltaïque, contre seulement 25’000 francs dans le Jura.
Impact financier pour les propriétaires privés
Mais alors, face à ce besoin incontournable de rénover, est-ce que les propriétaires vont pouvoir s’y retrouver financièrement? En ce qui concerne les propriétaires de maisons individuelles, globalement la rénovation énergétique augmente la valeur de marché du bien. Un acheteur sera donc disposé à payer 1,8% de plus si la maison possède une pompe à chaleur au lieu d’un chauffage fossile, voire 4,6% de plus s’il y a également du photovoltaïque.
Pour les appartements en PPE, les plus-values sont un peu moins élevées (voir tableau) mais demeurent non négligeables. On remarquera qu’à l’inverse, un bien équipé d’un chauffage électrique pâtit d’une moins-value car il se trouve peu efficace en termes de consommation, de plus en plus pointé du doigt par les autorités et son coût de remplacement est élevé.
En ce qui concerne les propriétaires de maisons individuelles, la rénovation énergétique augmente la valeur de marché du bien. Pour les appartements en PPE, les plus-values sont un peu moins élevées.
Impact financier pour les immeubles de rendement
Une rénovation énergétique va grandement impacter la valeur d’un immeuble de rendement. À commencer par ses charges d’investissement qui, de facto, vont faire augmenter les dépenses. Néanmoins, des subventions existent, bien que marginales par rapport au coût global, et vont de ce fait alléger ce coût. Pour les charges d’exploitation, après la rénovation, celles-ci diminuent grâce à la baisse des frais d’approvisionnement dont le prix sera plus stable (moins exposé à la volatilité des prix des énergies fossiles importées de l’étranger). Les charges du propriétaire vont également connaître une baisse grâce à la défiscalisation des frais de rénovation de type énergétique (les coûts sont déductibles des revenus imposables). Par rapport aux revenus justement, le droit du bail prévoit que le surcoût des travaux généré par l’amélioration énergétique soit considéré comme une plus-value qui se répercute à 100% sur le loyer net. Il est cependant important de distinguer la hausse des loyers des locataires existants et celle des nouveaux arrivants. On observe notamment que la propension à payer est plus importante pour un nouveau locataire lorsque le logement est performant et confortable. Si l’on prend le cas de Genève, la disposition à payer davantage pour un logement répondant aux plus hautes normes de durabilité peut monter à 132 francs par mois (voir tableau).
Enfin la rénovation diminue le taux d’escompte comparé à un immeuble non rénové puisque, sur la base d’une étude de transactions réalisée entre 2017 et 2021, il avait été démontré un écart de 10% entre deux immeubles résidentiels identiques mais dotés d’un chauffage fossile pour l'un, renouvelable pour l'autre.
L’idéal du trio gagnant
Afin de se représenter les potentielles retombées économiques qu’une rénovation peut engendrer, citons l’exemple d’un immeuble de 12 logements construit en 1980. Celui-ci fait l’objet d’une rénovation complète. Son chauffage à mazout est remplacé par une pompe à chaleur, il est équipé de nouvelles fenêtres, le toit et l’extérieur sont isolés, le tout combiné à du photovoltaïque sur le toit. Avant la rénovation, la valeur de marché était estimée à 7 millions de francs. Le coût des travaux est monté à 1,1 million de francs environ, dont 11% ont pu être couverts par des subventions et 21% par des économies fiscales.
Au niveau des revenus, l’augmentation des loyers des baux en cours et des futurs nouveaux locataires génère dorénavant des revenus locatifs plus élevés dont la valeur actuelle s’établit (après rénovations) à 289'000 francs. Le marché récompense la rénovation par une baisse de 10% du taux d’escompte et la valeur de marché augmente à la suite des travaux de remise en état (+780'000 CHF), alors que le coût final des travaux s’est élevé en finalité (après subventions etc.) à 725'000 CHF. Le propriétaire dégage ainsi un rendement positif de 8%. Les locataires bénéficient quant à eux d’une baisse de 2% des loyers bruts (grâce à la diminution des frais de chauffage), tandis que les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d’énergie sont tirées irrémédiablement vers le bas. Dans ce cas particulier, la rénovation profite aux trois parties prenantes: le propriétaire, le locataire et la planète. Mais bien entendu, ce n’est pas toujours le cas. Selon les choix de rénovation, les taux de subventionnement, les réglementations en matière de contrôle des loyers, les déductions fiscales par canton, il n’y a malheureusement pas toujours trois gagnants. Il est donc primordial avant chaque cas de rénovation d’étudier attentivement tous ces points.