Mon locataire refuse de s'acquitter de la garantie bancaire: que puis-je faire ?
Je suis propriétaire d’un appartement à Puplinge. Cet appartement est loué depuis le 1er septembre 2024. Selon le contrat de bail, le locataire devait me fournir une garantie de loyer de trois mois avant la remise des locaux. Le locataire est entré dans les locaux le 1er septembre dernier mais n’a, à ce jour, toujours pas conclu la garantie de loyer malgré mes nombreuses relances à ce sujet. Que puis-je faire pour régulariser la situation? Puis-je résilier son contrat de bail? (Antoine P, Thônex)
La conclusion d’un bail suppose la cession du bien loué par le bailleur au locataire. Il est extrêmement important de bien choisir son locataire car le bailleur s’expose à des risques financiers non négligeables. En effet, il peut arriver que le locataire cesse de payer son loyer durant une période plus ou moins importante ou restitue l’appartement avec des défauts importants.
Dans ces cas, les sûretés ou garantie de loyer sont, pour les baux d’habitation, un atout précieux du bailleur pour obtenir un dédommagement. Même s’il est possible pour le bailleur de résilier le bail de manière anticipée en cas de non-paiement par exemple, cette mesure ne lui permet cependant pas d’être indemnisé financièrement. Pour prévenir ces risques, le bailleur peut demander au locataire des sûretés. La constitution de sûretés doit être prévue par le contrat. Il ne s’agit pas d’une exigence légale mais d’une obligation contractuelle du locataire.
La loi prévoit que les sûretés sont fournies en espèces ou sous forme de papiers-valeurs. Le montant doit être déposé sur un compte auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt, au nom du locataire. Le bailleur ne peut pas garder le montant de la garantie dans son patrimoine. Le montant reste sur un compte bloqué et ni le bailleur ni le locataire ne peuvent se servir librement. Pour les baux d’habitation, le montant de la garantie de loyer ne peut excéder trois mois de loyer. En pratique, il est fréquent que le locataire entreprenne directement les démarches en vue de constituer les sûretés et qu’il transmette ensuite toutes les informations nécessaires au bailleur.
En principe, les sûretés doivent être constituées avant la remise des locaux au locataire. Si le locataire ne constitue pas les sûretés avant la remise de l’objet loué, le bailleur peut refuser la délivrance des locaux en vertu de l’exception d’inexécution. En outre, après la fixation d’un délai supplémentaire au locataire pour s’exécuter et si cette mise en demeure reste vaine, le bailleur pourra se départir du contrat avant la délivrance de la chose.
Votre cas est différent dans la mesure où le locataire est déjà dans l’appartement. Il est cependant possible d’envisager une résiliation extraordinaire du contrat de bail vous liant à votre locataire à des conditions strictes. Une partie de la doctrine considère que la violation de l’obligation du locataire de fournir les garanties est un cas de résiliation extraordinaire du bail. En effet, la violation répétée et continue par le locataire de ses obligations contractuelles, rendant le maintien du bail insupportable, fonde un congé anticipé.
Je vous recommande d’adresser une ultime mise en demeure à votre locataire en lui impartissant un délai pour s’exécuter et constituer la garantie bancaire. Si la constitution de la garantie bancaire n’est pas effectuée dans le délai prescrit, vous pourrez résilier le contrat de bail moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. A titre subsidiaire, vous pouvez également résilier le contrat de bail pour sa prochaine échéance contractuelle.
Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au téléphone: 022 715 02 10, ou sur rendez-vous.
Conseils juridiques en droit immobilier
Géraldine Schmidt et Elena Boluda sont titulaires du brevet d’avocat et spécialisées en droit immobilier (droit du bail, de la construction, droit foncier et droit de la PPE). Elles vous reçoivent sur rendez-vous pour des conseils personnalisés dans les bureaux de CGI Conseils. Elles sont en mesure de vous conseiller, de vous assister et de vous représenter devant les juridictions en matière administrative (construction, LDTR, etc.) et en matière de baux et loyers.