Moins d'impôts grâce aux travaux
Opportunité méconnue car complexe, les déductions fiscales découlant de frais d’entretien ou à but d’économie d’énergie sont des leviers financiers intéressants pour les propriétaires. Céline Trolliet et Yves Grangier, tous deux experts fiscaux diplômés chez BDO, nous aident à y voir plus clair.
À quelles déductions fiscales peuvent être soumises les rénovations de bâtiments?
CÉLINE TROLLIET: Les frais d'entretien de bâtiments sont déductibles du revenu imposable du contribuable. Cette déductibilité a été prévue par le législateur en contrepartie de l'imposition de la valeur locative (revenu fictif qui est ajouté au revenu des propriétaires d’un bien immobilier et qui correspond au revenu que celui-ci pourrait obtenir s’il le louait).
YVES GRANGIER: Lorsque l’on rénove son bien, il y a trois sortes de dépenses. Tout d’abord, les frais d’entretien, qui ont pour but de maintenir la valeur du bien immobilier (coup de peinture sur les murs, changement des fenêtres car fuites...). Là, on n’a pas de plus-value apportée au bien, on maintient sa source de revenus (la valeur locative) donc c’est déductible. Le deuxième type de frais, ce sont les mesures qui visent à économiser l’énergie et à ménager l’environnement (pose de panneaux solaires, isolation périphérique...). Dans ce cas-là, on est sur un type de dépenses qui maintient la valeur du bien mais qui peut aussi l’augmenter. Alors c’est déductible car le législateur a souhaité encourager les propriétaires à consentir à ce genre de dépenses. Enfin, restent tous les travaux à plus-value (surélévation, pose de véranda...), des dépenses qui ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu.
Les conducteurs de travaux mettent rarement ces avantages en avant
À quoi faut-il faire attention pour que ces rénovations soient intéressantes fiscalement?
CÉLINE TROLLIET: Il est important de noter que les frais visant à économiser l’énergie et ménager l’environnement sont déductibles uniquement en cas de rénovation et pas lorsque l’on construit une habitation neuve. De même, ces frais permettent de recevoir des subventions, mais c’est uniquement le montant net qui est déductible. Il faut également être attentif à la périodicité, c’est-à-dire quelle année engendre ces frais et quelle année les subventions sont perçues. Si les années diffèrent, cela peut créer une problématique fiscale car il y aura une déductibilité sur une année et l’imposition sur la suivante. Enfin, si ces frais de rénovation sont très importants, ils sont alors reportables sur deux ans supplémentaires. Autrement dit, un contribuable qui a un revenu imposable de 70’000 francs et qui fait la totale (pompe à chaleur géothermique avec forage, panneaux solaires, changement des volets, isolation etc) pour 140’000 francs, ne paiera pas d’impôts pendant deux ans. Et contrairement à d’autres cantons comme celui de Fribourg, Genève et Vaud prennent en compte la date de facture, c’est donc au moment de la facture que ce le montant sera déductible.
YVES GRANGIER: En parlant de planification, celui qui a des travaux très importants peut donc les étaler dans le temps, même sur plus que deux ans, pour pouvoir bénéficier d’un effet fiscal plus important. Le taux étant progressif (plus votre revenu imposable est élevé plus votre taux d’imposition sera élevé), cela vaut la peine de bien planifier en en amont les rénovations. D’ailleurs, il faut se poser les questions suivantes: comment qualifier la dépense? Est-ce que ce sera 100% de l’entretien ou est-ce qu’il y aura une part de plus-value qui mériterait d’étaler les travaux dans le temps?
CÉLINE TROLLIET: D’autant qu’au niveau de la qualification entre frais d’entretien et plus-value, le fardeau de la preuve est du côté du contribuable. C’est à lui de prouver que sa nouvelle cuisine qui vaut plus cher que l’ancienne relève de l’entretien et non pas d’une plus-value. Autre difficulté à ne pas négliger: sur la base de la valeur locative, il y a de toute manière un forfait qui est déductible en fonction du canton dans lequel on se trouve. Typiquement, dans le canton de Vaud, il y a une déduction forfaitaire qui dépend de l’utilisation du bien et de l’âge du bâtiment. Si vous habitez dans une maison qui a moins de 20 ans, vous aurez droit à une déduction de 20% de la valeur locative automatiquement. Les travaux de rénovation seront donc intéressants à déduire fiscalement s’ils dépassent ces 20%. Lorsque l’on planifie des travaux, il faut donc regarder quelle est sa valeur locative, quel est son forfait de base, quels sont ses revenus pour maximiser l’avantage fiscal et cela peut se trans- former en une véritable équation.
On comprend donc pourquoi les propriétaires sont un peu perdus dans toutes ces démarches très pointues...
CÉLINE TROLLIET: Oui, c’est complexe d’autant plus que l’application des lois varie année après année et selon les différents cantons. Par exemple, jusque-là, si vous transformiez votre vieille maison en deux appartements distincts, le législateur ne déduisait rien (car plus-value) mais depuis l’an dernier, il est possible de regarder les factures individuellement et objectivement pour que certains frais puissent tout de même relever de l’entretien.
Les frais d'entretien et visant l'économie d'énergie sont déductibles
YVES GRANGIER: Mais la complexité de la matière ne touche pas que les contribuables. Dans certain cas, il n'est pas forcément aisé pour un taxateur ou le conseiller fiscal de comprendre la nature exacte des travaux et le soutien de l'architecte ou de l'ingénieur peut être important pour faire cette délimitation par exemple en utilisant un prorata. Ainsi il faut une bonne collaboration entre les professionnels du bâtiment, le contribuable et le conseiller fiscal afin d'éviter de passer à côté de certaines déductions.
CÉLINE TROLLIET: D’ailleurs, les conducteurs de travaux ne mettent que rarement ces déductibilités en avant alors que cela diminue le coût final pour le client grâce à déduction fiscale pour frais d'entretien.