Logements: tous unis contre la pénurie

L’offre et la demande. Une loi qui parvient rarement à l’équilibre et qui, lorsqu’elle favorise l’une, ne peut s’empêcher en contrepartie de déstabiliser l’autre... le tout est d’éviter la crise. Or, notre pays n’a pas su éviter la crise du logement. La faute à une trop grande croissance démographique et une trop forte immigration, couplées à un besoin trop important de surface par habitant (37% des 4 millions de ménages privés suisses ne sont composés que d’une seule personne).

Une demande qui ne cesse d'augmenter tandis que le nombre de nouveaux logements construits (autrement dit, l'offre) poursuit sa diminution (53’000 nouveaux biens ont été mis sur le marché en 2018 contre 43’000 l’année passée). Résultat de l’addition: il manque chaque année environ 10’000 nouvelles habitations en Suisse. Mais l’Union pour le logement, fraîchement créée, espère y remédier en s’engageant sur le front. Et ce, pour commencer, au travers d’un manifeste publié le 20 juin dernier exposant 4 axes d’actions concrètes à mener au niveau national dont voici le résumé.

1 Une meilleure utilisation de la surface constructible existante

Autrement dit, densifier davantage en assouplissant au passage les règlements de construction et de zonage pour un fonctionnement plus fluide du marché du logement car, par exemple, les seniors ne libèrent généralement pas leur grand appartement (plus adapté pour des familles) dans lequel ils vivent depuis des années, faute d’alternatives. «Or, seule une offre plus abondante de logements pourrait avoir un effet modérateur sur les prix, ce qui les inciterait à déménager», a déclaré Brigitte Häberli-Koller, vice-présidente de l’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV Suisse).

LES MESURES CONCRÈTES À APPLIQUER:

• Densification de qualité dans les villes et les agglomérations
• Assouplissement des règlements de construction et de zonage
• Facilitation de la surélévation des immeubles d’habitation existants
• Augmentation des coefficients d’utilisation et d’occupation du sol dans les zones d’habitation
• Renforcement de la mixité des locaux commerciaux et des logements dans les quartiers
• Flexibilisation des modalités de transformation des locaux commerciaux en logements

2 Un allègement ciblé de la réglementation et des procédures

Les procédures de planification et d’autorisation de construire étant de plus en plus complexes, coûteuses et longues, il faut s’atteler à les simplifier. «Typiquement, une récente étude de Statistique Vaud a constaté que la durée moyenne du processus de construction des logements dans le canton de Vaud était passée de 21 à 32 mois en dix ans», a appuyé Olivier Feller, secrétaire général de la Fédération romande immobilière.

LES MESURES CONCRÈTES À APPLIQUER:

• Accélération des procédures (permis de construire, oppositions, recours, etc.)
• Renforcement de la digitalisation dans le domaine des permis de construire
• Accroissement des conséquences financières en cas d’oppositions abusives
• Mise en oeuvre raisonnable de l’ordonnance sur la protection contre le bruit
• Assouplissement de la protection des monuments et du patrimoine dans le cadre des pesées d’intérêts

3 Des incitations sensées en faveur de la construction de logements

Étant donné que les bailleurs privés constituent l’épine dorsale du marché du logement en Suisse (46,1% des logements locatifs en Suisse sont proposés par des propriétaires privés, contre 34,7% pour les caisses de pension, les institutions de prévoyance et les assurances vie, 7,8% pour les coopératives d’habitation, 7,4% pour les entreprises de construction et les sociétés immobilières ou 3,9% pour les pouvoirs publics), il est important de les encourager plutôt que de les entraver avec des réglementations restrictives.

LES MESURES CONCRÈTES À APPLIQUER:

• Rejet de tout durcissement du droit du bail, domaine qui est déjà plus densément réglementé que toutes les autres relations contractuelles
• Refus d’un contrôle étatique généralisé des loyers
• Opposition à la mise en place d’un droit de préemption au profit des collectivités publiques dès lors qu’il pénalise les investisseurs privés
• Facilitation de l’acquisition d’un premier logement en simplifiant le retrait des avoirs LPP pour les comptabiliser comme des fonds propres
• Traitement sur un pied d’égalité de tous les acteurs qui construisent des logements en Suisse

4 Des règles justes en matière de droit du bail et plus du tout d'abus

L’exemple de la sous-location est emblématique à cet égard. «Personne ne la remet en question, puisque son but est de nature sociale, mais ce but est parfois détourné et devient une forme de business. Nous ne voulons plus que des appartements puissent être proposés à la sous-location de façon répétée et à des prix surfaits, conduisant à des nuisances pour les locataires en place», souligne Olivier Feller.

LES MESURES CONCRÈTES À APPLIQUER:

• Interdiction de la sous-location répétée et financièrement abusive
• Limitation de la sous-location à deux ans au maximum
• Renforcement du droit de regard du propriétaire en cas de sous-location
• Facilitation de l’utilisation par son propriétaire d’un logement ou d’un local commercial loué en cas de besoin personnel