Léonard Cohen lance un véhicule de placement immobilier régulé par la Finma
LakeRock Swiss est le premier fonds immobilier régulé par la Finma destiné majoritairement à l’achat de lots PPE dans différentes futures promotions immobilières et de rénovation de villas. LakeRock Capital est l’associé indéfiniment responsable de ce nouveau fonds.
Le fonds LakeRock Swiss (LRS) vient de décrocher l’autorisation de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (Finma) au tout début de l’année. «C’est une première sur le marché immobilier des véhicules régulés. Ce fonds cible des segments qui ne sont pas investis par les acteurs institutionnels traditionnels», indique Alexandre Costa, CEO et cofondateur de LakeRock Capital (LRC), précédemment dans le groupe J. Safra Sarasin et CBRE. Cofondateur de LRC, Léonard Cohen préside le conseil d’administration.
Pourquoi avoir créé LakeRock Swiss SCmPC?
Léonard Cohen: Notre offre est unique sur le marché. En bref, nous simplifions la vie des promoteurs lors des phases de construction et de commercialisation, en particulier ceux travaillant en vente par quotes-parts PPE ou terrain. Leurs challenges sont multiples, par exemple, les incertitudes temps et coûts jusqu’à l’obtention du permis de construire, mais aussi réussir à réunir tous les acquéreurs prêts, avec leur financement validé, au même moment pour les signatures notariales. Nous nous adressons aussi aux promoteurs traditionnels, qui dans le cadre de certains projets, ont un intérêt financier et de mitigation de risque de se séparer de certains lots en amont de la construction.
Alexandre Costa: Par ailleurs, nous répondons à une demande croissante de nombreux investisseurs, pour la majeure partie, des entrepreneurs, qui souhaitent participer à des promotions immobilières en Suisse. Ils sont généralement refroidis par les difficultés et incertitudes liées aux procédures d’obtention de per- mis de construire. Avec LakeRock Swiss SCmPC, nous éliminons ce risque administratif et les tracas liés, en investissant comme des privés au moment où le permis est en force avec une exposition réduite de 18 à 24 mois.
Quelles sont les ambitions de ce nouveau fonds?
LC: La levée de fonds vient de démarrer et devrait se terminer à la fin mars. Le retour du marché et des professionnels est très positif. Nous visons un volume d’investissement de 200 millions de francs dans un premier temps.
AC: En parallèle nous constituons actuellement un solide pipeline d’opportunités, et commençons à nouer des partenariats avec des promoteurs, architectes et entreprises de construction. Nous devrions procéder aux premières acquisitions dès avril 2022.
Pourquoi avez-vous choisi la Société en commandite de placements collectifs (SCmPC) comme véhicule, d’autant plus rare que c’est le second du genre basé dans le canton de Genève?
AC: L’accréditation Finma était essentielle et un gage de qualité pour nos contreparties, investisseurs et partenaires. La SCmPC possède de multiples atouts. Outre les avantages fiscaux, la structuration du LRS assure une gouvernance optimale, l’absence de conflits d’intérêts ainsi que l’excellence des processus et de la gestion. Aussi, la durée de vie limitée du fonds à six ans, et le remboursement des fonds propres et du profit à la fin de chaque projet, offrent une visibilité et une liquidité régulière pour les commanditaires (investisseurs)
LC: Enfin, un point essentiel, qu’offre ce véhicule est l’alignement des intérêts entre les investisseurs et l’associé indéfiniment responsable et gestionnaire (LakeRock Capital). Grâce à une part importante de la rémunération basée sur la performance réalisée, et également avec notre «Skin in the Game», les investisseurs que nous avons invités à nous rejoindre dans cette aventure, sont rassurés. C’est aujourd’hui ce qui manquait sur le marché immobilier des fonds régulés en Suisse selon nous.
Quelles sont les attentes de rendements de LakeRock Swiss?
AC: Nous visons un rendement annualisé à deux chiffres pour les investisseurs. Ceci s’explique majoritairement par une durée d’exposition raccourcie, un taux d’avance plus attractif que celui qu’obtiendrait un promoteur et également la transparence fiscale au moment de la distribution des coupons aux commanditaires.
LC: Le marché des fonds immobiliers régulés est selon nous aujourd’hui saturé, par les acteurs historiques, qui renforcent chaque trimestre leurs positions. Dans le même temps, les agios des fonds cotés sont historiquement élevés par rapport à une NAV (Net Asset Value) extrêmement sensible à la variation des taux d’intérêts et des parcs immobiliers sous-jacents de plus en plus vétustes. Avec LRS, nous proposons une exposition à de l’immobilier résidentiel suisse neuf ou à rénover, sans agio, et dont la performance se base sur l’offre et la demande. Cela est un véritable atout pour les investisseurs.
Ce modèle private equity n’est-ce pas risqué?
LC: La comparaison est bonne, sauf que nous n’investissons pas dans des start- up risquées, mais dans des lots de promotions qui ne peuvent pas disparaître ou des biens existants désuets et à rénover pour livrer un produit clés en main. En réalité notre approche est moins risquée que si les promotions étaient menées directement pour deux raisons. Premièrement, nous ne prenons aucun risque, ni administratif ni avec les incertitudes coûts et temps liées. Deuxièmement, nous ne sommes exposés au marché qu’en moyenne 18 à 24 mois au lieu de 48 mois pour des promotions standards.
AC: Aussi, nous pensons que les évolutions des taux d’intérêts n’auront qu’un impact limité sur le business model, de par les typologies de projets dans lesquels le fonds investira et la demande sous-jacente toujours croissante pour une offre encore limitée.