L'immobilier à Bulle, toujours plus dynamique
Le parc immobilier du chef-lieu gruérien est marqué par des loyers plus élevés et un turn-over important. Mais la question de la vacance, qui est plutôt élevée, se pose toujours.
En matière d’immobilier, la seconde ville du canton de Fribourg est bien plus dynamique que la capitale. Après s’être intéressés au chef-lieu cantonal, les chercheurs de l’Observatoire du logement et immobilier de la Haute école de gestion de Fribourg (HEG-FR) se sont attelés à l’étude du marché immobilier de Bulle. Ils ont analysé 58% du parc locatif bullois, soit près de 5000 logements, en puisant leurs données directement chez les régies immobilières. Ils en ont ensuite tiré une série d’indicateurs qui permettent de comparer les deux plus grandes agglomérations du canton, mais surtout de s’attarder sur les spécificités de la ville de Bulle.
Des loyers plus hauts
Dans leur communiqué, les chercheurs de la HEG-FR estiment que les Bullois sont «disposés à payer des loyers nets équivalents, voire plus chers que les Fribourgeois», ce qui mettrait en avant «l’attrait du chef-lieu gruérien». En effet, les chiffres avancés par l’observatoire indiquent des loyers en moyenne 3 à 10% plus élevés à Bulle qu’à Fribourg, pour tous les types de locatifs, sauf les 5 pièces dont les prix sont semblables. «Les facteurs expliquant ces loyers plus élevés à Bulle sont essentiellement des logements plus récents et des surfaces habitables plus grandes que dans d’autres régions du canton», détaille Maryline Pasquier, professeure à la HEG-FR et responsable de l’observatoire. En effet, le parc immobilier bullois est récent, bien plus que celui de Fribourg. Près d’un tiers des logements ont été construits durant les quinze dernières années.
Depuis l'arrivée de l'autoroute en 1981, le nombre de nouveaux habitants dépasse les 500 par année
Une population mobile
Ces prix plus élevés n’enlèvent cependant rien à la vitalité démographique de la ville. Le syndic Jacques Morand estime que plus de 4600 personnes sont arrivées ou ont quitté Bulle en 2020. Plus de 2200 appartements ont ainsi été emménagés ou déménagés l’an dernier. Les études de l’observatoire indiquent un taux de rotation annuel des locatifs autour de 24% de l’ensemble du parc, tant en 2019 qu’en 2020. Un chiffre sensiblement plus élevé qu’à Fribourg, où ce taux n’atteint que 19%.
Absorber le boom démographique
Le syndic libéral-radical dresse le portrait d’une ville en mouvement constant. «Bulle a accueilli en novembre dernier son 25'000e habitant. Depuis l’arrivée de l’autoroute en 1981, le nombre de nouveaux habitants dépasse les 500 par année.» Cela correspond environ 3% d’augmentation annuelle de la population. La population bulloise a doublé sur les 25 dernières années. «Il s’agit d’une augmentation conséquente, reconnaît Jacques Morand. En tant qu’autorités, notre rôle est de développer nos infrastructures en conséquence. Mais les promoteurs immobiliers, les caisses de pension, les développeurs et les constructeurs doivent aussi mettre sur le marché des logements appropriés à cette forte évolution démographique.
Un taux de vacance élevé
Un chiffre donné par l’Observatoire du logement et immobilier Fribourg lors de la conférence de presse a donné lieu à de nombreuses discussions parmi les experts de l’immobilier présents: 4,72%. Il correspond au «nombre de logements locatifs sans contrat de bail» en ville de Bulle au 30 septembre 2021. A titre de comparaison, ce taux est de 2,36% en ville de Fribourg, selon l’observatoire. Il s’agit d’une autre manière de parler de la problématique des logements vacants. «Nous n’avons expressément pas nommé cet indicateur «taux de vacance» pour éviter la confusion avec le terme de l’OFS [Office fédéral de la statistique], dont on entend généralement parler, prévient Damien Vieli, analyste à l’observatoire. Nos chiffres et ceux de l’OFS ne sont pas comparables, car la méthodologie n’est pas la même.»
Selon les données de l’OFS, les taux de vacance en ville de Bulle (1,84%) et dans le canton (1,8%) restent cependant plus élevés que la valeur de 1,5%, généralement considérée comme l’équilibre dans le domaine immobilier suisse.