L'Amandolier: un nouveau quartier en pleine ville
Idéalement situé à mi-chemin entre la gare des Eaux-Vives et la route de Malagnou, ce nouvel ensemble surgit après 40 ans de gestation. Le premier immeuble sera livré dans quelques semaines, quatre autres suivront d’ici l’été 2026. Cela représente 283 appartements au total. Notre enquête.
Certains des développeurs immobiliers concernés par ce nouveau quartier avaient déjà acquis telle ou telle parcelle en 1985 et 1987. De quoi comprendre la remarque d’Arnaud Hubmann, membre de la Direction du Comptoir Immobilier et de CI Conseils: «Il nous aura fallu trois demandes d’autorisation de construire et près de 40 ans pour que le projet porté par notre groupe sorte enfin de terre». Le Comptoir Immobilier a initié le plan localisé de quartier (PLQ) avec la Ville de Genève, le canton et feu l’architecte Ugo Brunoni.
Il aura fallu près de 40 ans pour que le projet sorte enfin de terre
Blocage
Pour débloquer la situation, il aura notamment fallu passer par une procédure d’expropriation des servitudes de restriction au droit de bâtir initiée par trois des principaux acteurs privés du dossier à l’encontre de certains propriétaires s’opposant à la densification de ce périmètre. Pour lancer une telle procédure, rappelons que la loi prévoit que tout projet comporte au moins 60% des surfaces de plancher destinées à l’édification de logements d’utilité publique.
Le PLQ 29504, adopté par le Conseil d’Etat le 10 octobre 2007, concerne les immeubles A, B, C, D et E, mais pas le périmètre où se construira l’immeuble que nous avons appelé F (PLQ 29237). De nombreuses servitudes ont figé le développement de ce bout de quartier où existaient, jusqu’il y a peu, une dizaine de maisons individuelles.
Déblocage
Finalement, l’ensemble des servitudes a pu être radié par le Grand Conseil du fait de l’utilité publique des PLQ en question et en 2022, les autorisations de construire se sont succédé. Au final, du fait que les différents développeurs aient misé sur des constructions à majorité de type HPE (Haute Performance Energétique) et pris en compte dans la loi sur les surélévations, ils ont obtenu la possibilité de construire un étage de plus. Ainsi les immeubles sont passés de six niveaux à sept niveaux (rez + 5 étages + attique).
En termes de consommation énergétique, outre la présence de panneaux photovoltaïques en toiture, il est prévu à terme de se connecter au CAD-SIG Rive Gauche, les réseaux thermiques des SIG. Dans l’intervalle, une chaufferie au gaz centralisée verra le jour sous le bâtiment A. En ce qui concerne les places de parking, un seul niveau de garage souterrain a été prévu sous les cinq immeubles du PLQ 29504 et, à terme, une seule rampe d’accès commune.
Mobilité
Outre la question des places de stationnement en sous-sol, la Ville de Genève avait émis le souhait de profiter de ce vaste chantier pour réaménager l’avenue de l’Amandolier. L’idée étant d’y créer une piste cyclable. A cette fin, les différents propriétaires vont céder du terrain. Or, d’après nos renseignements, le dossier aurait pris du retard du côté de l’Administration municipale.
«La Ville de Genève envisage bien d’aménager l’avenue de l’Amandolier, d’y intégrer des équipements pour les mobilités douces et de favoriser la vitesse commerciale des transports publics. C’est pour cette raison que des cessions de terrains sont intervenues dans le cadre du plan localisé de quartier (PLQ). Le réaménagement de cette avenue devra donc, le moment venu, faire l’objet d’une demande de crédit auprès du Conseil Municipal. En attendant, un aménagement provisoire en faveur des vélos est prévu dans le secteur», nous a indiqué Anaïs Balabazan, déléguée à l’information et à la communication pour le Département de l’aménagement de la Ville de Genève.
Quatre traversées ont été créées afin de faciliter le flux piétonnier entre l’avenue de l’Amandolier et la bucolique promenade Charles-Martin, dont l’une accessible également aux cyclistes. Du côté de l’avenue de l’Amandolier, quelques arcades sont prévues au rez inférieur des immeubles en construction. Mais, pour l’heure, il est trop tôt pour connaître avec précision l’usage qu’il pourra en être fait, excepté, pour certaines d’entre elles qui devraient être aménagées comme garages à vélos.
Catégories de logements
Comme nous l’a précisé Anne Grossmann, cofondatrice des Créateurs Immobiliers, qui assure le pilotage des immeubles D et E: «Les catégories de logements sont fixées dans le plan localisé de quartier». Rappelons que nous sommes en zone de développement (zone 3). Le PLQ en question donne un indice d’utilisation du sol de 1, 2 ou 3 maximum (avec une surface brute de plancher limitée à 16’700 m2). Comme déjà indiqué, les 2/3 des surfaces brutes de plancher réservées aux logements doivent être mises au bénéfice de la LGL (Loi Générale sur le Logement), en faveur de logements sociaux.
Ainsi, comme le montre notre carte, l’immeuble A réalisé par Privalia prévoit 31 HM et 11 en PPE; l’immeuble B réalisé par Allreal 30 HM et 14 PPE, l’immeuble C du Comptoir Immobilier 35 HLM et 12 ZDLoc (dont le loyer est contrôlé); les immeubles D et E auront deux tiers de logements sociaux (HM) et un tiers en PPE. Enfin, l’immeuble piloté par Moser Vernet & Cie représente 49 HM et 15 en PPE.
Aqueduc retrouvé
Le 15 février dernier, comme le GHI l’a dévoilé, un bout d’aqueduc romain a été mis à jour dans le cadre de travaux de démolition surveillés par le Service d’archéologie du canton de Genève, qui avait signalé sa présence aux responsables du chantier. En effet, ce dernier se trouve dans le prolongement d’un tronçon d’aqueduc trouvé en 1942 et étudié par le premier archéologue cantonal. Une fois étudiés, les vestiges en question ont été à nouveau enfouis afin de les protéger.
Parmi les autres découvertes de ces chantiers successifs, il faut relever la mauvaise surprise liée à la qualité du sol. «Cela a nécessité un certain nombre de travaux spéciaux», relève Mme Grossmann. Enfin, signalons que les différents développeurs se sont concertés, via les différents bureaux d’architectes concernés (Estravaganza, Rieben & Zuber, HertelTan, Clavien & Associés et LRS) pour avoir le même concept de plantation destiné à verdir le grand mur de soutènement qui va longer l’avenue de l’Amandolier. Rappelons qu’auparavant, il y a toujours eu une sorte d’énorme butte végétale, quasiment laissée à l’abandon, protégeant du regard les quelques rares habitations.
Une villa urbaine luxueuse
A l’angle de l’avenue de l’Amandolier et de la route de Malagnou, une parcelle abritant deux petits bâtiments classés est aussi en train de connaître une mue. Dépendance et ancienne orangerie, ces deux petits édifices relevaient autrefois de l’ancien domaine Charles-Martin morcelé en 1935. Ces deux bâtisses seront rénovées dans le cadre de la promotion Villa Verde, une villa urbaine de cinq logements de haut standing, dessinée par le bureau DVK Architectes pour le compte d’iKone, mandaté par Deluxe Properties Advisors.