Feu vert pour 1000 logements!
Le futur quartier du Rolliet, à Plan-les-Ouates, va pouvoir sortir de terre avec à la clé un millier d’appartements, une crèche, une école primaire, un pôle santé et social mais aussi la création d’une coopérative qui va gérer 5000 m2 de rez-de-chaussée dédiés à l’animation du quartier, ainsi que les questions de parking et de mobilité.
Quand on parle du Rolliet, cela concerne en fait les Cherpines, l’un des dix grands chantiers prioritaires du canton de Genève. Localisé à cheval sur les communes de Confignon et de Plan-les-Ouates, les Cherpines comptera à terme environ 3700 logements, dont environ 1000 uniquement pour le Rolliet, entièrement situé sur le territoire de Plan-les-Ouates et qui va pouvoir sortir de terre. En effet, comme nous l’a confirmé Séverine Pastor, cheffe du projet au sein de l’Office cantonal de l’urbanisme, la quasi-totalité des autorisations de construire sont entrées en force et répondant aux critères d’une société la en ce début d’année.
Ville des courtes distances
On peut dire que le Rolliet sera scruté de près par de nombreuses collectivités. En effet, la commune de Plan-les-Ouates a placé la barre assez haute. Forte d’une zone industrielle accueillant les plus beaux noms de l’horlogerie suisse (dont Patek Philippe et Rolex), elle a souhaité créer un quartier vivant, bénéficiant d’une réelle animation, offrant une grande mixité et répondant aux critères d’une société la plus durable possible. Mais aussi ce que l’on nomme la ville des courtes distances, - où on trouve presque tout à quinze minutes à pied de son habitation.
Cela étant, Plan-les-Ouates ne sera pas le seul maître d’ouvrage de ce vaste périmètre. Citons aussi la société Bricks, un multifamily office qui a la particularité d’être à la fois investisseur, mais aussi, et c’est plus rare, opérateur et développeur. Au Rolliet, Bricks s’apprête à construire 551 logements, soit la moitié du parc de logements. C’est en fait son second projet à Genève, après la construction du Trèfle d’Or au Bachet-de-Pesay (Lancy/GE), soit 102 logements et 5640 m2 de surfaces de bureaux-commerces, le tout construit selon les normes Minergie et Greenproperty.
Outre la commune, Bricks, la fondation Emma Kammacher, les coopératives Equilibre et Harmonie, citons encore un groupe de privés (dont Pillet et Perret) parmi les maîtres d’ouvrage de cette nouvelle pièce urbaine. L’ensemble de ces derniers ont accepté de réaliser pour environ 16 millions de francs afin de permettre à la future coopérative gérant les arcades «AVQ» (activités contribuant à la vie de quartier) et les parkings en sous-sol de fonctionner. Rappelons que ce n’était pas une obligation, juste une option souhaitée par Plan-les-Ouates.
Ne pas décevoir la population
«Notre ambition est de faire en sorte que les futurs habitants s’y plaisent et y restent. J’ai pleinement conscience de mes responsabilités. Nous ne pouvons pas décevoir la population», nous confie José Gonzalez, directeur de l’Agence Genève de Bricks. «Il faut se concentrer sur tous les services que nous pourrons proposer à la population à l’échelle du quartier tout en offrant une qualité d’habitat irréprochable. Par exemple, en ce qui nous concerne, nous allons construire des appartements entièrement équipés bénéficiant d’une hauteur sous plafond de 272 cm alors que la hauteur sous plafond minimale à Genève est de 250 cm. Ajoutons à cela une profondeur de balcon de 250 cm pour l’ensemble des logements. Nous nous intéressons à comment les gens vont vivre au quotidien. Aujourd’hui le métier de promoteur a complètement évolué».
Elaboré en 2013
«Un plan directeur de quartier avait été élaboré en 2013, de là a découlé un plan guide précisant les règles d’aménage- ment à l’échelle de l’ensemble des Cherpines, et formalisant un plan localisé de quartier au Rolliet adopté en avril 2018 par le Conseil d’Etat. L’idée de départ est de créer une ville des courtes distances, d’où un programme mixte pensé à l’échelle de l’ensemble des Cherpines», nous résume Séverine Pastor.
Les quelque 15'000 m2 de surfaces d’activités ont été concentrées dans deux futurs bâtiments qui seront situés face à l’arrêt du tram 15, dont la ligne a été prolongée entre les Palettes et la zone industrielle et mise en service le 10 décembre 2023. Dans ces deux bâtiments ont été regroupées les activités liées au futur pôle santé et social, imaginé dès le début par la commune. Fort d’un certain savoir-faire acquis dans d’autres sites urbains suisses, Bricks a apporté sa méthodologie en matière de création du pôle santé et social. Ces derniers ont ainsi piloté un appel à exploitants, ainsi que le concours d’architectes, lequel a été remporté par LRS (Lin Robbe Seiler). Ce pôle est d’ores et déjà rempli à 80% et remporte un vrai succès: avec un EMS de 80 lits, une résidence senior de 19 appartements et une supérette dans le premier bâtiment. Et dans le second, des cabinets de médecins, une pharmacie, un restaurant, une antenne de l’IMAD, l’Hospice général, un centre d’action sociale, ainsi qu’un poste pour la police municipale. Pilotée par Bricks, une charte de fonctionnement et de collaboration est en cours d’élaboration avec l’ensemble des acteurs du pôle.
Dynamiser les rez
Parmi les défis à relever en matière d’urbanisme, il y a celui de l’animation des futurs quartiers et, logiquement, de la future affectation des arcades prévues au rez-de-chaussée (lire à ce propos notre dossier publié le 25 mars dernier : https://www.immobilier.ch/fr/actualite-magazines/les-multiples-enjeux-des-rez-de-chaussee).
Au sein du Rolliet, il y aura 9 îlots semi-ouverts. «La volonté est de pouvoir dynamiser les rez des venelles piétonnes pour rendre l’espace public attractif. D’où la mise au point d’une sorte de bonus de surfaces brutes de plancher à disposition des maîtres d’ouvrage pour des surfaces destinées à des activités non lucratives», résume Séverine Pastor. L’idée, intégrée dans le PLQ, a été mise en œuvre. Dès lors, ce sont environ 5000 m2 qui seront à disposition de la vie de quartier, associative et communautaire. Comment concrétiser cela dans les faits? Au final, l’idée est de financer la réalisation de ces surfaces en les répercutant marginalement sur les loyers des logements, tout en confiant la gestion de ces surfaces à la future coopérative qui sera créée cet automne.
La coopérative ne paiera que les charges et percevra des loyers en fonction de la capacité financière de l’occupant (ndlr. on parle d’un loyer variant entre 100 et 250 CHF/m2/année). Dans un second temps, l’excédent généré par les recettes issues des loyers sera redistribué aux différents propriétaires d’immeubles qui les répercuteront auprès de leurs locataires via des baisses de charges, jusqu’au remboursement des investissements initiaux.
Activisme de Plan-les-Ouates
La maire de Plan-les-Ouates, Fabienne Monbaron nous explique que les 5000 m2 d’AVQ vont notamment accueillir une grande crèche, des locaux intergénérationnels et pour l’accueil des jeunes du quartier, la future centrale pour gérer la mobilité et d’autres services, un lieu de coworking, des artistes, une épicerie, des locaux associatifs. «Suite à notre appel à projets lancé auprès de nos associations communales et un travail fait avec «Après – le réseau de l’économie sociale et solidaire», plusieurs projets ont été retenus, mais une partie des locaux restera disponible pour ceux des futurs habitants», nous confie-t-elle.
Autre impulsion communale: celle relative à la mobilité douce. Alors que le taux de places de stationnement pour ce genre de quartier est habituellement d’une place par 100 m2, Plan-les-Ouates souhaitait 0,1 place pour 100 m2. À la suite d’études complémentaires menées par la commune, un taux de 0,6 a été admis par le Canton, avec diverses mesures d’accompagnement.
«L’idée est de favoriser des espaces de coworking au Rolliet, mais aussi de créer une centrale pour la mobilité. On pourra y être conseillé lorsque l’on souhaite disposer d’un vélo cargo ou d’une voiture. L’idée est de mutualiser un certain nombre d’équipements», détaille la cheffe de projet à l’Office de l’urbanisme. Mentionnons la création de points de collecte de livraisons et d’une vélo station de 400 places en sous-sol. «Si on devait caser tous ces vélos au rez, cela annihilerait la future vie de quartier», explique José Gonzalez. Il y aura aussi une offre prévoyant d’offrir un abonnement TPG annuel à l’emménagement à ceux qui renoncent à un véhicule privé. La coopérative va attribuer et gérer les places de parking en sous-sol, avec des critères d’attribution tenant compte notamment de la desserte des transports en commun ou de l’éloignement du lieu de travail de telle ou telle personne, ou encore de la composition familiale.
Comme mentionné, une école primaire de 16 classes est en construction. Elle comprendra aussi une double salle de gymnastique, des locaux parascolaires et une aula. Sa mise à disposition est prévue pour la rentrée scolaire 2026, simultanément à l’arrivée des premiers habitants.
Sa propre pépinière
Autre première, la création d’une pépinière dédiée aux 800 futurs arbres du quartier sur une parcelle appartenant à la commune. D’une part, Plan-les-Ouates souhaite ainsi réduire le nombre de transports et son empreinte carbone. D’autre part, elle dispose d’une parcelle disponible située à deux pas du futur quartier du Rolliet. «Ce projet de mise en culture nous garantira la fourniture et la taille des arbres que nous souhaitons pour nos espaces publics», résume Fabienne Monbaron. La durée de vie de la pépinière est estimée à environ 5 ans. Une centaine d’arbres supplémentaires permettra de faire face aux autres besoins de la commune. Ce laboratoire végétal expérimentera également quelques arbres en devenir, tel que des amandiers, des kakis de différentes espèces et des pistachiers de Chine. Deux entreprises genevoises spécialisées ont été retenues après un appel d’offre pour gérer ce contrat de culture, permettant d’assurer un suivi régulier, ainsi que de tailler et former les arbres.