Bureaux: un avenir à double tranchant
Incité à la prudence vis à vis des besoins futurs en espaces de travail mais porté par un contexte favorable… une chose est sûre, 2025 marquera un nouveau tournant pour le segment de bureaux.
À l’instar de chaque début d’année, le cabinet de conseil et d’investissement en immobilier d’entreprise Jones Lang LaSalle (JLL) vient de publier son analyse du marché de bureaux en Suisse. Faisant état d’une situation plutôt contrastée pour ce segment, les experts ont établi quelques prévisions sur l’année à venir. Notre synthèse.
Un taux de vacance en hausse…
Il ressort que les cinq plus gros marchés de l’immobilier de bureau en Suisse, que sont Genève, Lausanne, Zurich, Berne et Bâle, observent une hausse de l’offre de surfaces disponibles (+9% par rapport à l'année précédente), totalisant 995'500 m2 fin 2024. Un volume qui n'a eu de cesse d'augmenter ces dernières années... Et ce, notamment depuis 2019, époque où le télétravail était encore peu répandu dans de nombreux endroits et où le taux d'offre moyen est passé de 4,1% à 5% fin 2024.
Un constat à corréler également avec une activité de construction ayant atteint un pic en 2020 (avec environ 343'000 m2 de nouvelles surfaces de bureaux) mais qui a diminué graduellement par la suite pour atteindre 57'000 m2 en 2024. Une reprise progressive de la création de nouvelles surfaces est cependant attendue entre 2025 et 2027.
…mais le contexte est favorable
En comparaison internationale, le taux de vacance moyen de 24 villes européennes est quant à lui passé de 5,2 % à 8,5 % (+3,3 %) sur la période 2019-2024, ce qui fait de l’immobilier de bureau suisse un segment plutôt peu impacté par les changements récents (effets postpandémie, attrait du télétravail, quête de durabilité, pénurie de logements…).
L’inflation maîtrisée, les taux d’intérêts et les conditions de financement désormais stables (voire en baisse), la dynamique semble donc positive pour le marché suisse de bureaux (bien qu’elle varie considérablement selon les régions). À commencer par Genève qui se démarque avec la plus forte croissance (moyenne de 2% du stock entre 2019 et 2024) et qui devrait encore s’accélérer à 2,3% d’ici 2027 selon JLL.
Focus sur le cas genevois
Les bureaux vacants dans le quartier central des affaires de la ville se sont multipliés l’an dernier, laissant un total de 40′400 m2 de surfaces inoccupées (+7100 m2). L’augmentation de cette offre est principalement due aux espaces de bureaux dans des immeubles récemment rénovés et à la mise en marché de plusieurs espaces de bureaux de plus petite taille dans le quartier bancaire de Genève.
Concernant les taux de disponibilité dans les sous-marchés du CBD rive droite (2,7%) et du CBD rive gauche (4,7%), ces derniers ont augmenté par rapport à l’année précédente (respectivement de 2,4% et 3,8%). Toutefois, la demande d’espaces de bureaux dans le centre-ville reste tout aussi robuste qu’auparavant.
Focus sur le cas lausannois
La ville de Lausanne maintient une offre limitée, avec un taux de vacance de 1,9% fin 2024. La pénurie de bureaux persiste dans le CBD où seulement 12′300 m2 de surfaces sont disponibles pour un taux de vacance de 1,5%. La rénovation complète de l’Hôtel des Postes, prévue pour fin 2025, apportera par ailleurs une offre de bureaux moderne et haut de gamme au cœur de la cité. Le projet prévoit quelque 15′000 m2 de surfaces de bureaux, ce qui contribuera à dynamiser le centre-ville et à répondre à la demande croissante dans ce secteur.
Le taux de vacance global dans la région de Lausanne a augmenté atteignant 3,8% en 2024, contre 3,2% en 2023. Cette augmentation s’explique par la livraison de plusieurs projets majeurs dans l’Ouest Lausannois/Crissier, dont la construction d’un nouveau quartier écologique à Chavannes-près-Renens.
Dans la zone de Vidy, l’offre a encore baissé, avec un taux de vacance de seulement 1,2% (−0,8 points de pourcentage par rapport à 2023). Seules de petites surfaces de moins de 1000 m2 sont à louer dans cette région de Lausanne. De même, la commune de Pully ne dispose plus que de quelques surfaces de moins de 500 m2, soit un taux de vacances de 1,1%. Cela démontre le dynamisme des régions moins centrales, plus discrètes, mais offrant des surfaces de haute qualité et un excellent cadre de vie.
Que retenir de cette étude?
Les perspectives 2025 avancées par JLL pour l'immobilier de bureau en Suisse sont contrastées. D'une part, les taux de vacance ont récemment légèrement augmenté, et les investisseurs restent prudents en raison de l'incertitude sur les besoins futurs en espaces (liée à des concepts de travail plus flexibles). D'autre part, la croissance robuste de l'emploi et celle économique soutiennent la demande. De plus, le marché des bureaux suisse a prouvé sa forte résilience. D’autant que les loyers sont protégés contre l'inflation et, contrairement au marché locatif résidentiel, le risque d'intervention politique sur le marché commercial est limité.
Finalement, de nombreux fonds et fondations de placement ont procédé à des augmentations de capital au second semestre 2024, abordant la nouvelle année avec des liquidités importantes. Leur stratégie d'investissement devrait se concentrer sur les biens situés dans les zones d'attraction des centres urbains, ne nécessitant pas de rénovation et répondant idéalement aux critères de durabilité requis. Ces dernières semaines, une plus grande disposition à payer couplée à un intérêt globalement plus large a été perceptible. Cette tendance, associée à un environnement de taux d'intérêt plus bas, devrait conduire à une compression des rendements et à une augmentation des volumes de transactions cette année.
«De nombreux acteurs du marché sont optimistes pour les mois à venir et souhaitent profiter de l'environnement d'investissement amélioré pour réaliser des transactions. Les perspectives à court terme sont de ce fait plus favorables qu'elles ne l'ont été depuis trois ans», a confirmé Jan Eckert, CEO Suisse & Head Capital Markets DACH chez JLL.